كيف تتم إعادة بيع العقار على الخارطة

لنفترض أنك اشتريت وحدة بمبلغ 1,600,000 درهم وسددت 40% (640,000 درهم). وارتفعت الأسعار في المشروع، وأصبحت الوحدات المماثلة تُباع الآن بمبلغ 1,800,000 درهم.

درهم
السعر الأصلي 1,600,000
المبلغ الذي سددته للمطوّر 640,000
سعر البيع الجديد 1,800,000
يدفع لك المشتري: المبلغ الذي سددته + العلاوة 640,000 + 200,000 = 840,000
ثم يدفع المشتري للمطوّر الرصيد المتبقي 960,000

مكسبك الإجمالي هو العلاوة (200,000 درهم) قبل خصم عمولة الوساطة ورسوم المطوّر. ويتولى المشتري جميع الأقساط المتبقية وفق خطة السداد الأصلية.

خطوة بخطوة

  1. راجع عقد البيع والشراء (SPA) وسياسة المطوّر لإعادة البيع. تعرّف على الحد الأدنى للنسبة المدفوعة، ورسوم النقل، وأي قيود (فبعض المطوّرين لا يسمحون بإعادة البيع قبل بلوغ مرحلة إنشائية معينة).
  2. احصل على تقييم. قارن السعر بأسعار الإطلاق الحالية في المشروع نفسه وبمعاملات إعادة البيع الأخيرة المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك. فالمبالغة في التسعير هي السبب الأكثر شيوعاً لتعثّر إعادة بيع العقارات على الخارطة.
  3. اعرض العقار عبر وسيط مرخّص. يحتاج العقار إلى تصريح إعلاني من دائرة الأراضي والأملاك قبل تسويقه. ويسوّق الوسيط الوحدة للمستثمرين والوكالات الشريكة.
  4. اتفق على الشروط ووقّع اتفاقية البيع (عقد إعادة بيع العقار على الخارطة / مذكرة التفاهم) مع المشتري.
  5. شهادة عدم الممانعة من المطوّر. يؤكد المطوّر عدم وجود مبالغ مستحقة غير مسددة ويوافق على النقل. ويتقاضى المطوّرون رسوماً إدارية / رسوم نقل.
  6. نقل التسجيل في «أوقود» (Oqood). لدى دائرة الأراضي والأملاك (أو مكتب أمين تسجيل / مكتب المطوّر)، يُنقل التسجيل إلى المشتري. ويدفع لك المشتري المبلغ المتفق عليه ويسدد رسوم الدائرة.
  7. يواصل المشتري خطة السداد مع المطوّر حتى التسليم.

تكاليف بيع العقار على الخارطة قبل التسليم

التكلفة يدفعها عادةً
رسوم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك (4%) المشتري
الرسوم الإدارية / رسوم شهادة عدم الممانعة لدى المطوّر البائع (يختلف المبلغ من مطوّر لآخر)
عمولة الوساطة البائع (يُتفق عليها في اتفاقية عرض العقار)
رسوم دائرة الأراضي والأملاك الأصلية البالغة 4% التي دفعتها مدفوعة مسبقاً — لا تُسترد

لا توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية على العلاوة بالنسبة للأفراد في الإمارات. وقد يفرض بلدك ضريبة على المكسب — استشر مستشاراً ضريبياً.

متى يمكنك البيع؟ الشروط المعتادة للمطوّرين

  • الحد الأدنى للمدفوع: غالباً 30–40% من السعر قبل إصدار شهادة عدم ممانعة لإعادة البيع. ويحدد بعض المطوّرين نسباً أقل أو أعلى، أو يشترطون بلوغ الإنشاء مرحلة معينة.
  • انتظام الدفعات: عدم وجود أقساط متأخرة.
  • رسوم النقل: مبلغ ثابت أو نسبة من السعر، يحددها المطوّر.

ونظراً لاختلاف السياسات، راجع قواعد المطوّر الخاص بك قبل التخطيط للخروج.

نصائح لإعادة بيع ناجحة لعقار على الخارطة

  • سعّر وفق السوق: يقارن المشتري سعرك بقائمة الأسعار الحالية لدى المطوّر. فإذا كان المطوّر لا يزال يبيع وحدات مماثلة مباشرةً، فيجب أن يكون سعرك منطقياً مقارنةً بسعره.
  • أبرز خطة السداد: المشتري الذي يتولى خطة سداد جيدة (مثل أقساط ما بعد التسليم) يحصل على قيمة إضافية — فوضّح ذلك في الإعلان.
  • اختر التوقيت المناسب: غالباً ما يكون الطلب في أقوى حالاته مع اقتراب التسليم، حين يستطيع المشترون رؤية المبنى المكتمل.
  • جهّز المستندات: عقد البيع والشراء، وشهادة «أوقود»، وكشف الحساب من المطوّر، وإيصالات السداد.

البيع بعد التسليم بدلاً من ذلك

بمجرد اكتمال المشروع واستلامك سند الملكية، يُباع العقار بوصفه عقاراً جاهزاً: إذ يمكن للمشتري استخدام تمويل عقاري، ويمكن إثبات الدخل الإيجاري، ولا يوجد حد أدنى يشترطه المطوّر، لكن يجب عليك سداد دفعة التسليم أولاً. قارن الخيارين مع وسيط قبل اتخاذ القرار. اطّلع على العقارات على الخارطة أم الجاهزة.

بِع وحدتك على الخارطة مع SPI Dubai

يعمل أكثر من 150 وسيطاً لدى SPI Dubai وشبكة تضم أكثر من 20,000 شريك مع مستثمرين من عشرات الدول يبحثون عن فرص إعادة بيع العقارات على الخارطة. نتحقق من قواعد المطوّر الخاص بك، ونقيّم الوحدة استناداً إلى معاملات فعلية، ونتولى إجراءات النقل. احصل على تقييم مجاني — نردّ عادةً خلال 10 دقائق.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تختلف سياسات المطوّرين ورسومهم لإعادة البيع؛ راجع عقد البيع والشراء وتحقّق من ذلك لدى المطوّر ودائرة الأراضي والأملاك في دبي.

المصادر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي («أوقود»، رسوم النقل 2026)؛ fäm Properties، «متى يمكنني بيع عقاري على الخارطة؟» (الحدود الدنيا لإعادة البيع لدى المطوّرين)؛ القانون رقم (8) لسنة 2007 في دبي.