За последние годы правила менялись несколько раз, поэтому в этом гиде описана ситуация на октябрь 2026 года. Перед подачей заявления всегда уточняйте свой случай в Земельном департаменте Дубая (DLD) и GDRFA.

Что такое Golden Visa ОАЭ?

Golden Visa — это долгосрочная виза резидента ОАЭ сроком на 10 лет с возможностью продления. Для неё не нужен работодатель или спонсор в ОАЭ. Инвестиции в недвижимость — лишь один из нескольких путей (среди других — инвестиции в бизнес, депозиты и категории для талантливых специалистов).

Ключевые преимущества:

  • Резидентство на 10 лет с продлением, пока вы соответствуете требованиям.
  • Нет минимального срока пребывания в ОАЭ для сохранения визы.
  • Возможность спонсировать супруга, детей и родителей.
  • Доступ к банкам ОАЭ, Emirates ID и местным услугам.

Требования к недвижимости для Golden Visa (2026)

Требование Правило
Минимальная стоимость 2 000 000 AED в сумме — по title deed DLD или оценке, одобренной DLD
Тип недвижимости Жилая или коммерческая; готовая или офф-план
Офф-план Подходит после регистрации в DLD Oqood; застройщик должен быть зарегистрирован в RERA
Минимальная выплаченная сумма Не требуется с 20 февраля 2026 года
Недвижимость в ипотеке Подходит при наличии письма / NOC от банка в установленном формате
Несколько объектов Стоимость можно суммировать, если все объекты оформлены на инвестора
Совместная собственность Подходы ведомств различаются — уточните до подачи заявления
Срок действия 10 лет с продлением

Офф-план и Golden Visa

До 20 февраля 2026 года инвесторы, покупающие офф-план или недвижимость в ипотеку, должны были подтвердить оплату не менее 50% цены (1 млн AED). Циркуляр DLD от 20 февраля 2026 года отменил это требование для 10-летней Golden Visa. Теперь офф-план стоимостью от 2 млн AED даёт право на визу сразу после регистрации покупки в Oqood. Формы бронирования или одного SPA недостаточно: нужен зарегистрированный сертификат Oqood, а застройщику может потребоваться выдать выписку по счёту (statement of account) или NOC.

Недвижимость в ипотеке

Ипотечная недвижимость принимается. Учитывается полная стоимость объекта, а не только ваш собственный капитал, однако банк должен предоставить письмо с подтверждением цены покупки и остатка задолженности в формате, установленном ведомствами. Неправильно оформленные банковские письма — частая причина задержек.

Совместная собственность

Именно здесь допускают больше всего ошибок. GDRFA, как правило, смотрит, составляет ли доля самого заявителя не менее 2 млн AED, тогда как в разъяснениях DLD речь шла о недвижимости, принадлежащей инвестору на его имя. Например, объект за 4 млн AED в собственности 50/50 может позволить претендовать на визу каждому из владельцев, а объект за 3 млн AED в собственности 50/50 — нет. Уточните, как учитывается совместная собственность, в DLD и GDRFA до покупки.

Как подать заявление: пошагово

  1. Купите недвижимость стоимостью от 2 млн AED (готовую, офф-план с момента регистрации в Oqood или в ипотеку).
  2. Соберите документы: title deed или сертификат Oqood, при необходимости — оценку DLD, банковское письмо для ипотечной недвижимости, NOC/выписку от застройщика для офф-плана.
  3. Подайте заявку на номинацию DLD для Golden Visa (через каналы DLD или авторизованные сервисные центры).
  4. Подайте заявление на резидентство в GDRFA (Дубай) или ICP с паспортом, фотографией и документами.
  5. Пройдите медицинский тест и сдайте биометрию для Emirates ID.
  6. Получите визу, затем оформите членов семьи.

После подачи полного пакета документов оформление обычно занимает несколько недель.

Сколько стоит Golden Visa?

Государственные и сервисные сборы для основного заявителя, как правило, составляют несколько тысяч дирхамов (по опубликованным оценкам — около 6 000–7 500 AED, включая медицинский тест, Emirates ID и медицинскую страховку), плюс дополнительные сборы за каждого члена семьи. Сборы меняются, поэтому уточняйте актуальную сумму при подаче. Эти расходы не связаны с расходами на покупку недвижимости (сбор DLD 4% и другие) — см. расходы на покупку в Дубае.

Golden Visa или 2-летняя виза инвестора

Существует также более короткое резидентство для инвесторов в недвижимость (на 2 года) с другими условиями, которые были обновлены в апреле 2026 года. Офф-план для этого варианта не подходит. Если ваш бюджет меньше 2 млн AED, спросите нас, какой вариант резидентства подойдёт именно вам.

Как выбрать недвижимость под Golden Visa

Для визы достаточно стоимости в 2 млн AED, но сама инвестиция всё равно должна быть оправданной:

  • Спрос на аренду: в Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay и Dubai Hills Estate — ёмкие рынки аренды.
  • Гибкость платежей: офф-план позволяет оформить визу на раннем этапе и платить в течение строительства.
  • Выход из инвестиции: проверьте ликвидность на вторичном рынке в здании или комьюнити.
  • Оценка: стоимость по оценке DLD должна достигать 2 млн AED — цена покупки чуть выше порога может быть рискованной, если оценка окажется ниже.

Смотрите офф-план проекты от 2 млн AED или готовую недвижимость.

Помощь с покупкой под Golden Visa

SPI Dubai помогает инвесторам подобрать недвижимость, которая соответствует требованиям Golden Visa и при этом имеет смысл как инвестиция. Само оформление визы сопровождает наша партнёрская компания Smart Insights. Проверьте своё право на визу с экспертом — обычно мы отвечаем в течение 10 минут.

Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или иммиграционной консультацией. Визовые правила и сборы часто меняются; перед подачей заявления уточняйте актуальные требования в Земельном департаменте Дубая, GDRFA или ICP.

Источники: циркуляр DLD от 20 февраля 2026 года (по данным EGSH и Sherwoods Property, 2026); требования GDRFA к Golden Visa; ICP ОАЭ.