Вариант 1: долгосрочная аренда

Как это работает: вы заключаете с арендатором годовой договор аренды, регистрируете его в Ejari (официальной системе регистрации договоров аренды в Дубае) и получаете арендную плату — традиционно 1–4 чеками в год.

Основные правила для арендодателей:

  • Регистрация в Ejari обязательна; она нужна арендатору для подключения коммунальных услуг и оформления виз.
  • Повышение аренды регулируется. Индекс аренды Дубая определяет, можно ли повысить ставку при продлении и насколько: от 0%, если текущая аренда близка к среднерыночной, до максимум 20%, если она значительно ниже рынка. С января 2025 года Smart Rental Index Земельного департамента Дубая (DLD) учитывает также класс здания (звёздный рейтинг).
  • Уведомление: об изменении арендной платы или условий договора нужно уведомить арендатора не менее чем за 90 дней до окончания договора.
  • Выселение возможно только по законным основаниям (например, при неоплате, а также для собственного проживания владельца или продажи — с соблюдением официальных сроков уведомления).

Плюсы: предсказуемый доход, минимум управления, коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор. Минусы: ставка зафиксирована на 12 месяцев, даже если рынок растёт; повышение ограничено индексом.

Вариант 2: holiday home (краткосрочная аренда)

Как это работает: вы сдаёте объект посуточно через платформы вроде Airbnb или Booking.com — самостоятельно или через лицензированного оператора holiday homes.

Требования (DET):

  • Разрешение на holiday home от DET. Собственник-физлицо может зарегистрировать до 8 объектов; профессиональным операторам нужна торговая лицензия.
  • Здание и ваш договор купли-продажи должны разрешать holiday homes — в некоторых зданиях и комьюнити это запрещено.
  • Сборы: единоразовый сбор за регистрацию и инспекцию (около 1 840 AED) и ежегодный сбор за разрешение в расчёте на спальню (по опубликованным данным — 300 AED за спальню плюс 70 AED за юнит).
  • Tourism Dirham: туристический сбор, который взимается с гостей за каждую спальню за ночь (10–15 AED) и ежемесячно перечисляется в DET.
  • Страховка, покрывающая ущерб от гостей, регистрация гостей в DET и QR-код на входной двери.
  • Штрафы за работу без разрешения — от 5 000 AED.

Плюсы: более высокий потенциальный валовой доход в туристических районах (Downtown, Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah, Business Bay); возможность пользоваться объектом самому. Минусы: расходы на меблировку, уборку, коммунальные услуги за ваш счёт, комиссия оператора (часто 15–25% выручки), сезонность и больше хлопот.

Долгосрочная аренда или holiday home: сравнение

Долгосрочная аренда Holiday home
Договор 12 месяцев, Ejari Посуточно, разрешение DET
Доход Стабильный Выше потенциально, сезонный
Кто платит за коммунальные услуги Обычно арендатор Собственник
Меблировка По желанию Обязательна
Управление Минимальное Активное (или комиссия оператора)
Повышение ставки Ограничено индексом аренды Определяется рынком каждую ночь
Лучшие районы Комьюнити со стабильным спросом арендаторов Туристические и прибрежные районы

Как рассчитать реальную (чистую) арендную доходность

Валовая доходность = годовая аренда ÷ цена покупки × 100. Чистая доходность = (годовая аренда − сервисные сборы − управление − обслуживание − простой) ÷ общие затраты (цена + расходы на покупку) × 100.

Пример: квартира куплена за 1 500 000 AED (плюс 95 000 AED расходов), сдаётся в долгосрочную аренду за 110 000 AED в год

Статья AED
Годовая аренда 110 000
Сервисные сборы (например, 900 кв. футов × 18 AED) −16 200
Управление (5% от аренды) −5 500
Резерв на обслуживание −3 000
Один месяц простоя −9 167
Чистый доход ≈ 76 133
Валовая доходность (110 000 ÷ 1 500 000) 7,3%
Чистая доходность (76 133 ÷ 1 595 000) ≈ 4,8%

Цифры приведены для иллюстрации. Сервисные сборы и ставки аренды сильно различаются в зависимости от здания — всегда проверяйте фактические данные. Наш инвестиционный калькулятор выполнит такой расчёт для конкретного объекта.

Налоги на арендный доход

Физические лица не платят в ОАЭ подоходный налог с аренды. Корпоративный налог 9% может применяться к компаниям и лицензированной предпринимательской деятельности с налогооблагаемой прибылью свыше 375 000 AED. Если вы налоговый резидент России или другой страны, доход от недвижимости в Дубае может облагаться налогом там — уточните у местного налогового консультанта.

Как повысить доходность аренды

  • Сравнивайте чистую доходность, а не рекламную валовую.
  • Проверяйте сервисные сборы до покупки: в старых зданиях и зданиях с богатой инфраструктурой они заметно влияют на результат.
  • Выбирайте районы со стабильным спросом и хорошей транспортной доступностью; см. наш гид по районам.
  • Если планируете holiday home, убедитесь, что здание это разрешает, до покупки.
  • Если живёте за рубежом, работайте с лицензированной управляющей компанией.

Узнайте ожидаемый арендный доход

Попросите эксперта SPI Dubai оценить ориентировочный доход от долгосрочной аренды и holiday home для конкретного объекта или района на основе актуальных рыночных данных. Обычно мы отвечаем в течение 10 минут. Получить консультацию.

Статья носит исключительно информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией. Правила аренды, сборы за разрешения и рыночные ставки меняются; уточняйте в DLD, RERA, DET или у квалифицированного консультанта. Приведённая доходность — иллюстративная и не гарантирована.

Источники: Земельный департамент Дубая — объявление о Smart Rental Index (январь 2025); Ejari (DLD); требования Департамента экономики и туризма к holiday homes (в изложении GuestReady, 2026); Khaleej Times об арендной доходности в Дубае (16 февраля 2026); Министерство финансов ОАЭ (корпоративный налог).