Как работает перепродажа офф-плана

Допустим, вы купили юнит за 1 600 000 AED и выплатили 40% (640 000 AED). Цены в проекте выросли, и аналогичные юниты теперь продаются за 1 800 000 AED.

AED
Первоначальная цена 1 600 000
Сумма, выплаченная вами застройщику 640 000
Новая цена продажи 1 800 000
Покупатель платит вам: выплаченная сумма + премия 640 000 + 200 000 = 840 000
Далее покупатель выплачивает застройщику остаток 960 000

Ваш валовой доход — это премия (200 000 AED) до вычета комиссии агентства и сборов застройщика. Покупатель принимает на себя все оставшиеся взносы по первоначальному плану рассрочки.

Пошагово

  1. Изучите SPA и политику застройщика по перепродаже. Найдите минимальный процент оплаты, сборы за переоформление и ограничения (некоторые застройщики не разрешают перепродажу до определённого этапа строительства).
  2. Получите оценку. Сравните с текущими ценами застройщика в том же проекте и недавними сделками перепродажи, зарегистрированными в Земельном департаменте Дубая (DLD). Завышенная цена — самая частая причина, по которой перепродажа офф-плана затягивается.
  3. Выставите объект через лицензированного брокера. До начала рекламы на объект нужно получить разрешение DLD на рекламу. Брокер продвигает юнит среди инвесторов и партнёрских агентств.
  4. Согласуйте условия и подпишите договор купли-продажи (договор перепродажи офф-плана / MOU) с покупателем.
  5. NOC застройщика. Застройщик подтверждает отсутствие задолженности и одобряет переоформление. За это застройщики взимают административный сбор / сбор за переоформление.
  6. Переоформление регистрации Oqood. В DLD (или в трасти-офисе / офисе застройщика) регистрация переоформляется на покупателя. Покупатель выплачивает вам согласованную сумму и оплачивает сбор DLD.
  7. Покупатель продолжает платить застройщику по плану рассрочки до сдачи объекта.

Расходы при продаже офф-плана до сдачи

Расход Кто обычно платит
Сбор DLD за переоформление (4%) Покупатель
Административный сбор застройщика / сбор за NOC Продавец (сумма зависит от застройщика)
Комиссия агентства Продавец (согласуется в договоре на продажу)
Ваш первоначальный сбор DLD 4% Уже оплачен — не возвращается

В ОАЭ нет налога на прирост капитала с премии для физических лиц. Если вы налоговый резидент России или другой страны, доход от продажи может облагаться налогом там — уточните у налогового консультанта.

Когда можно продавать? Типичные условия застройщиков

  • Минимальная оплата: нередко 30–40% цены до выдачи NOC на перепродажу. Некоторые застройщики устанавливают более низкий или более высокий порог либо требуют, чтобы строительство достигло определённого этапа.
  • Отсутствие просрочек: все взносы оплачены вовремя.
  • Сбор за переоформление: фиксированная сумма или процент от цены, устанавливается застройщиком.

Поскольку правила различаются, изучите политику своего застройщика до того, как планировать выход из сделки.

Как успешно перепродать офф-план

  • Ориентируйтесь на рынок: покупатель сравнивает вашу цену с актуальным прайс-листом застройщика. Если застройщик всё ещё продаёт аналогичные юниты напрямую, ваша цена должна быть конкурентной на их фоне.
  • Подчеркните план рассрочки: покупатель, который принимает выгодный план (например, с рассрочкой после сдачи), получает дополнительную ценность — укажите это в объявлении.
  • Выберите правильный момент: спрос часто максимален ближе к сдаче, когда покупатели уже видят готовое здание.
  • Подготовьте документы: SPA, сертификат Oqood, выписку по счёту от застройщика, подтверждения платежей.

Альтернатива: продажа после сдачи

После завершения проекта и получения свидетельства о праве собственности (title deed) объект продаётся как готовая недвижимость: покупатель может использовать ипотеку, можно показать арендный доход, порога застройщика нет, но сначала вам нужно выплатить платёж при сдаче. Сравните оба варианта с брокером, прежде чем принимать решение. См. офф-план или готовая недвижимость.

Продайте свой офф-план с SPI Dubai

Более 150 брокеров SPI Dubai и сеть из 20 000+ партнёров работают с инвесторами из десятков стран, которые ищут офф-план на вторичном рынке. Мы проверим правила вашего застройщика, оценим юнит на основе реальных сделок и проведём переоформление. Получить бесплатную оценку — обычно мы отвечаем в течение 10 минут.

Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Политика застройщиков по перепродаже и сборы различаются; сверяйтесь со своим SPA и уточняйте у застройщика и в DLD.

Источники: Земельный департамент Дубая (Oqood, сборы за переоформление 2026); fäm Properties, «When can I sell my off-plan property?» (пороги застройщиков для перепродажи); Закон Дубая № 8 от 2007 года.