В этом руководстве мы пошагово разбираем весь процесс в 2026 году — и для готовой недвижимости, и для офф-плана. Материал подготовлен командой SPI Dubai (S P INVEST REAL ESTATE L.L.C, RERA ORN 30760) — брокерской компании в Дубае с опытом работы на рынке более 13 лет и командой из 150+ брокеров.

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Дубае?

Да. С 2002 года Дубай разрешает иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность (freehold) в отведённых зонах. Право собственности фиксируется в официальном реестре DLD, и покупатель получает свидетельство о праве собственности (title deed) на своё имя. Такую недвижимость можно продать, сдать в аренду, подарить или передать по наследству.

Дубай остаётся одним из самых активных рынков недвижимости в мире. По данным Земельного департамента Дубая, в 2025 году в эмирате было зарегистрировано 215 736 сделок с недвижимостью на сумму 686,8 млрд AED — это рекордный годовой объём за всю историю.

Кто может купить

  • Нерезиденты, проживающие в любой стране мира, при наличии действующего паспорта.
  • Резиденты ОАЭ любого гражданства.
  • Компании, в том числе некоторые офшорные компании и компании свободных зон, — с учётом правил застройщика и DLD.

Приезжать в Дубай для покупки не обязательно. Многие иностранные покупатели проводят всю сделку удалённо (подробнее ниже).

Пошагово: покупка готовой недвижимости (вторичный рынок)

  1. Определите цель и бюджет. Арендный доход, рост капитала, дом для семьи или резидентство (Golden Visa (золотая виза) — от 2 млн AED): каждая цель ведёт к разным районам и типам объектов. Оценить полные расходы и прогнозную доходность поможет наш инвестиционный калькулятор.
  2. Выберите лицензированного брокера. В Дубае брокеры и агентства обязаны быть зарегистрированы в RERA (Агентство по регулированию рынка недвижимости). Попросите ORN агентства и BRN брокера.
  3. Выберите объект и согласуйте цену. Брокер проверяет свидетельство о собственности, сервисные сборы, наличие ипотеки на объекте и цены недавних сделок в том же здании.
  4. Подпишите меморандум о взаимопонимании (MOU, он же Form F). Это стандартный договор RERA, в котором фиксируются цена, депозит, дата передачи и условия сделки. Покупатель, как правило, вносит обеспечительный депозит — обычно 10% от цены, — который хранится до момента передачи объекта.
  5. NOC от застройщика. Продавец получает у застройщика справку об отсутствии возражений (No Objection Certificate), подтверждающую, что задолженности по сервисным сборам нет.
  6. Переоформление в офисе DLD Trustee. Покупатель и продавец (или их представители по доверенности) встречаются в трасти-офисе. Покупатель оплачивает стоимость объекта (обычно менеджерским чеком или банковским переводом) и сборы DLD.
  7. Получите свидетельство о праве собственности. Новый title deed оформляется на ваше имя, как правило, в день передачи.

Если вы покупаете с ипотекой, перед шагом 4 добавляется предварительное одобрение банка, а перед передачей — банковская оценка объекта. Подробнее — в нашем гиде по ипотеке для нерезидентов.

Пошагово: покупка недвижимости на этапе строительства (офф-план)

  1. Выберите проект и юнит. Проверьте историю сдачи объектов у застройщика, регистрацию проекта в DLD и план рассрочки. В нашем каталоге офф-план проектов для каждого проекта указаны планы платежей и сроки сдачи.
  2. Забронируйте юнит. Вы вносите сумму бронирования, установленную застройщиком (часто 5–20% от цены), и подписываете форму бронирования.
  3. Подпишите договор купли-продажи (SPA). В SPA фиксируются график платежей, дата передачи ключей и спецификации объекта.
  4. Регистрация Oqood. Застройщик регистрирует вашу покупку во временном реестре DLD (Oqood). На этом этапе оплачивается сбор DLD в размере 4%.
  5. Платите по плану рассрочки. Платежи поступают на эскроу-счёт проекта, который регулируется Законом Дубая № 8 от 2007 года. Средства перечисляются застройщику по мере подтверждённого хода строительства.
  6. Передача объекта. По завершении строительства вы оплачиваете остаток, проверяете юнит на дефекты (snagging) и получаете ключи. Регистрация Oqood преобразуется в свидетельство о праве собственности.

Подробнее — в нашем сравнении офф-плана и готовой недвижимости.

Какие документы нужны

Тип покупателя Документы
Физическое лицо, нерезидент Копия паспорта; в рамках KYC могут запросить подтверждение адреса
Физическое лицо, резидент ОАЭ Паспорт, Emirates ID
Компания Торговая лицензия, меморандум и устав, решение совета директоров, паспорта подписантов
Все покупатели Информация об источнике средств для проверки в рамках противодействия отмыванию денег (AML)

В соответствии с законодательством ОАЭ о противодействии отмыванию денег брокеры, застройщики и банки обязаны проверять личность покупателя и источник средств. Платежи должны поступать со счёта, открытого на ваше имя.

Сколько стоит покупка недвижимости в Дубае?

Статья расходов Типичная сумма
Регистрационный сбор DLD 4% от цены
Административный сбор DLD 580 AED (готовая) / 40 AED (офф-план)
Сбор трасти-офиса 4 000–4 200 AED + 5% НДС (готовая недвижимость)
Оформление title deed 250 AED
Комиссия агентства Обычно 2% + 5% НДС для готовой недвижимости; как правило, отсутствует при покупке офф-плана напрямую через каналы продаж застройщика
Регистрация ипотеки (при наличии) 0,25% от суммы кредита + 290 AED

В качестве ориентира закладывайте около 6–7% сверх цены для готовой недвижимости и около 4% для офф-плана. Полная разбивка с примерами — в статье о налогах и расходах при покупке недвижимости в Дубае.

Можно ли купить недвижимость в Дубае удалённо?

Да. Просмотры проводятся по видеосвязи, договоры подписываются электронно или по доверенности (POA), а оплата производится международным банковским переводом. Офф-план особенно удобно покупать дистанционно: вы работаете напрямую с застройщиком, а регистрация в DLD проходит онлайн. Многие международные клиенты SPI Dubai завершают сделку, не прилетая в Дубай.

Даёт ли покупка недвижимости визу ОАЭ?

Может дать. Недвижимость стоимостью от 2 млн AED позволяет владельцу претендовать на 10-летнюю Golden Visa — в том числе офф-план, зарегистрированный в DLD. Все правила — в нашем гиде по Golden Visa через недвижимость.

Типичные ошибки

  • Сравнивать цены предложения вместо фактических цен сделок DLD в том же здании.
  • Забывать о сервисных сборах, которые оплачиваются ежегодно за каждый квадратный фут.
  • Выбирать офф-план проект только по плану рассрочки, не проверив историю сдачи объектов застройщиком.
  • Вносить депозит кому-либо, кроме официального эскроу-счёта (офф-план) или согласованной схемы через трасти-офис (вторичный рынок).
  • Считать, что налоги в вашей стране на вас не распространяются. Они могут применяться — уточните у налогового консультанта в стране вашего налогового резидентства.

Консультация с экспертом SPI Dubai

SPI Dubai помогает инвесторам из десятков стран выбрать, купить, а затем сдать в аренду или перепродать недвижимость в Дубае и Абу-Даби. Обычно мы отвечаем в течение 10 минут. Получить консультацию или написать нам в WhatsApp.

Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила и сборы могут меняться; актуальные требования уточняйте в Земельном департаменте Дубая или у квалифицированного консультанта. Резиденты России и других стран могут быть обязаны платить налог у себя на родине с дохода от недвижимости в Дубае — проконсультируйтесь с налоговым консультантом в своей стране.

Источники: Земельный департамент Дубая (данные о сделках за 2025 год, по отчёту fäm Properties, январь 2026); Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах; тарифы DLD на услуги (2026).